Independientemente de las noticias desfavorables del mercado inmobiliario en Estados Unidos, el inversionista extranjero mantiene elevado interés en comprar bienes raíces y tomar ventaja de las condiciones actuales.
Las principales razones que sustentan este interés: El debilitamiento de la moneda Dólar contra otras monedas internacionales, numeroso inventario disponible a la venta, decremento en los valores inmobiliarios debido a la presión de propiedades en Foreclosure. Otro elemento importante es la potencial capacidad de recuperación de la economía americana y el deterioro del panorama en el Continente Europeo.
Comparativamente con países como España, Grecia, Italia, etc., Estados Unidos ofrece estabilidad y seguridad en el mercado inmobiliario – Después de los ajustes experimentados en los últimos años – con muchas menos barreras para extranjeros – Quienes de manera legal sin mayor restricción pueden ser propietarios de un inmueble en Estados Unidos-. Hoy por hoy, las casas en Estados Unidos son más baratas que en Países Europeos y ofrecen perspectivas de plusvalía en el largo plazo. Compradores extranjeros están conscientes del mercado en crecimiento del nicho de mercado del arrendamiento.
Adicionalmente al precio y potencial ganancia inmobiliaria futura, existen otros factores que motivan al extranjero a comprar un inmueble en Estados Unidos. Familias con hijos que desean estudiar en este país buscarán comprar cerca de los colegios y universidades, a donde asistirán. Ejecutivos extranjeros que temporalmente trabajarán en Estados Unidos optan por rentar; otros con compromisos de largo plazo prefieren comprar. En promedio, los compradores extranjeros invierten más que aquellos americanos comparables. Estadísticas de 2009, muestran que los compradores extranjeros adquieren en rango considerado de alto nivel – Casas de $ 500,000 en adelante -.
En boletín anterior mencionamos la propuesta presentada por legisladores – Schumer (Demócrata de NY) y Lee ( Republicano de Utah) de otorgar residencia legal a inversionistas extranjeros – Conocido como VISA USA ACT.
De donde vienen esos compradores y donde compran?
Las cifras de 2011 muestran que los compradores extranjeros provienen de 70 países, por encima de los 53 países del 2010. No es sorpresa ver que muchos de ellos son Canadienses – 23% de las operaciones donde participaron extranjeros -. Compradores de China se ubican en segundo lugar, llegando a representar el 9% de las ventas internacionales. México, India y Reino Unido empatan en el tercer lugar, Argentina y Brasil en cuarto lugar. La tendencia indica que serán compradores provenientes de las economías emergentes de Asia y Sudamérica quienes tengan cada vez mayor presencia en los años por venir.
Son 4 Estados los que concentran a compradores extranjeros: Florida, Arizona, California y Texas. El 31% de las operaciones internacionales se dieron en Florida, California en segunda posición con 12%, Texas con 9% y Arizona con 6%.
En general se nota preferencia por la Costa Este para provenientes de países europeos, la Costa Oeste es preferida por los Orientales, mexicanos concentran su interés en los Estados del Suroeste, mientras que sudamericanos, canadienses y algunos europeos buscan el clima cálido del Estado de Florida.

Prestamos para extranjeros hasta un millon….. Preguntame y con gusto te pongo en contacto. 619 370 7473

Manuel Muniz
Realtor
(619) 370-7473 Cell
(619) 209-5525 Direct
mmuniz@axiasd.com
www.tucasadesandiego.com

Ante el propósito común de lograr la recuperación económica, la Reserva Federal y el Congreso no comparten la misma visión.
La pregunta es: Debe ser la industria inmobiliaria instrumento financiero para las políticas económicas de gobierno, o debe el gobierno ayudar la reactivación del sector de vivienda?
Ben Bernake, titular de la Reserva Federal sometió al Congreso documento denominado WHITE PAPER, donde promueve algunas directrices para que los Congresistas apoyen a la recuperación del mercado inmobiliario. Estas iniciativas se sustentan en que las pérdidas deberán finalmente ser absorbidas por los propietarios, los bancos, los garantes, inversionistas y contribuyentes.
Dentro de las propuestas destaca un programa de arrendamiento de vivienda reposeida por Bancos – REO – y remarca la importancia del acceso al financiamiento.
El Senador Republicano Orrin Hatch manifestó que “debe distinguirse entre una política monetaria y una política fiscal”.
Paul Dates, Senior Economist de Capital Economics expresa: “no se puede apreciar que postura prevalecerá, pero no parece que los Congresistas apoyarían acciones suficientemente capaces de generar una recuperación significativa del sector vivienda”. En su opinión, si no hay inversión en las políticas para vivienda, “el mejor escenario será una recuperación modesta a lo largo del tiempo”.
Si tienes interés en adquirir una casa en San Diego, las oportunidades se mantienen vivas y la factibilidad de financiamiento a tasa competitiva – a 30 años – entre otros elementos, hacen de este momento un punto coyuntural muy interesante. Precios bajos, tasas bajas, inventario en competencia por ser vendido y sobre todo vendedores que aceptan una nueva realidad del mercado y la economía.
Estoy a tus ordenes 619 – 370 – 7473
• Fuente: DS News.com / Krista Franks / 01/11/2012.

Manuel Muniz
Realtor
(619) 370-7473 Cell
(619) 209-5525 Direct
mmuniz@axiasd.com
www.tucasadesandiego.com

El día de hoy Credit Suisse publica su reporte nacional de la industria inmobiliaria para Casas Nuevas. Me concentro en el caso de San Diego.
De acuerdo a la encuesta levantada en opinión de los Realtors – Agentes Inmobiliarios – los precios en Diciembre se comportaron así: 50% opinó que permanecieron iguales, 50% que bajaron -. El 27% opinó que los incentivos se incrementaron y 73% que permanecieron iguales. En el tiempo para venderse una propiedad, 45% dijo que ha tomado más tiempo, 41% opina que no ha cambiado el tiempo de venta y 14% que el tiempo se redujo.
Comentarios adicionales apuntados: Sobresale el hecho que los Bancos no están prestando; crédito inexistente. El tráfico de compradores se ha visto reducido, en buena medida por la expectativa de reducción en los precios y una actitud más selectiva del comprador.
Los inventarios permanecen en niveles estadísticamente identificados con el ciclo natural del mercado en San Diego. En invierno el inventario disponible se incrementa.
El día de ayer tuve noticia de Extranjero que recibió su visa Real Estate Investment, como inversionista de $ 500,000 o más en bienes raíces. El caso se dio en la Costa Este de Estados Unidos. El dato provino de profesional en materia contable, financiera y fiscal, que así recibió la información.
Habrá que recordar que en nuestro boletín anterior explicamos que precisamente congresistas de la Costa Este, estaban promoviendo tal tratamiento a inversionistas extranjeros.
Si tienes interés en adquirir una casa en San Diego, las oportunidades se mantienen vivas y la factibilidad de financiamiento a tasa competitiva – a 30 años – entre otros elementos, hacen de este momento un punto coyuntural muy interesante. Precios bajos, tasas bajas, inventario en competencia por ser vendido y sobre todo vendedores que aceptan una nueva realidad del mercado y la economía.
Estoy a tus ordenes 619 – 370 – 7473

Una vez me dirijo a ti, haciendo propicia la ocasión para enviarte mis mejores deseos para Ti y tu Familia; que pases una Feliz Navidad y que 2012 sea portador de: Salud, Armonía, Optimismo y Logros.
Tiempos para expresar gratitud, voltear por encima nuestro hombro y reconocer las bendiciones recibidas a lo largo de este 2011, a punto de finalizar. Ratificar nuestra Fe y compromiso con la búsqueda permanente de la felicidad.
Navidad nos brinda la oportunidad de hacer un alto en el camino y encontrar el momento idóneo para la reflexión, definir la nueva meta que habremos de incorporar a nuestra agenda para el 2012.
Quiero que sepas lo mucho que aprecio tu gentileza de recibirme en tu computadora, dedicar tiempo valioso para conocer la opinión de un servidor, que desde hace 9 años ejerce la profesión de Agente Inmobiliario en San Diego, en ocasiones reenviar a tus amigos y familiares para recomendar mis servicios profesionales, darme la oportunidad de atender tu proyecto de inversión inmobiliaria. Tu recomendación y confianza es invaluable; muchas gracias. Mi compromiso: Actuar hasta el límite de mi capacidad para servirte y ser digno depositario de confianza.
El ritmo de vida actual nos lleva a buscar mantener nuestros afectos, utilizando nuevas formas de comunicación. Facebook: seguimos de cerca la vida cotidiana de nuestros parientes y amigos; un mensaje, una foto compartida, lleva la intención de hacer patente nuestro afecto. La carta convencional pasó a mejor vida, el uso de la tecnología modificó la forma de comunicarnos, conservando el mismo cariño. Facetime: platicar viéndonos las caras; natural para los niños de hoy, impensable para nosotros cuando éramos niños.
Si en tus planes del 2012, está el comprar una casa en San Diego, dame la oportunidad de atenderte e identificar lo que mejor se ajuste a tu visión y aspiración.

Credit Suisse publica reporte derivado de encuesta nacional respecto de actividad inmobiliaria con datos a Noviembre 2011.
El caso de San Diego, se sintetiza:

Comparadamente con Octubre 2011:
71% reportan tráfico menor al esperado, 29% tuvieron lo esperado.
62% de las ventas fueron a precio inferior al esperado, 33% se vendió al precio esperado.
59% de las ventas con incentivos iguales al mes anterior, 29% con incentivos adicionales para el comprador.
67% de las casas vendidas requirieron más tiempo para venderse, 29% dentro del esperado.
Las razones que se atribuyen son:
A ) Compradores temerosos por las noticias negativas de la economía.
B ) Resistencia a comprar ante la expectativa de eventual caída adicional de precios.
Importante destacar que cada área tiene un comportamiento específico, por ello es recomendable acercarte a un profesional que tenga la capacidad para analizar e identificar las oportunidades de inversión que se presentan en la zona de tu interés.
NOTA: El punto de incentivos básicamente se refiere a vivienda nueva.

Manuel Muniz
mmuniz@axiasd.com
619-370-7473
www.tucasadesandiego.com

Visas para extranjeros que inviertan en Bienes Raíces.
Los Senadores Charles E Schumer (NY – D) y Mike Lee (UT- R) presentaron iniciativa que propone otorgar una VISA a Extranjeros que inviertan en Bienes Raíces – Mínimo $ 500,000 -.
El nivel de inventario excedente y la necesidad de recuperar la economía del País, sustentan una propuesta endosada por las dos facciones políticas: Demócratas y Republicanos.
Limitaciones del programa:
Real Estate Investment Visa será otorgada a quien cumpla con los lineamientos del programa. Esta VISA no será una puerta para iniciar otro tipo de estancia legal – Residencia Permanente o Ciudadanía -, tampoco para trabajar legalmente – para ello requerirá obtenerse VISA de trabajo correspondiente -.
Deberá residir en el País mínimo 180 días del año, pagar impuestos prediales, locales y federales.
Los solicitantes de esta VISA y sus familias, serán investigados conforme se practica actualmente tratándose de extranjeros.
Los tenedores de esta VISA no tendrán derecho a beneficios gubernamentales de Medicare, Medicaid y Social Security.
Si la propiedad es vendida, la VISA fenece y tanto el tenedor del a VISA como su familia deberán salir del País.
A pesar de las limitaciones aquí descritas, la propuesta ha despertado gran interés y se espera genere los resultados proyectados – En términos de inversión, derrama económica y recuperación de empleos -.
Para muestra, un botón: En el 2010 se estima que los Australianos invirtieron $ 600 millones de dólares en inmuebles en Estados Unidos.
El Sur de California es una de esas regiones que atraen de manera importante a Extranjeros.
Mientras se discute si pasa o no esta propuesta, miles de extranjeros han tomado ventaja de las condiciones actuales del mercado inmobiliario.
Estoy a tus ordenes 619 – 370 – 7473

El 4 de Junio Wall Street Journal publica artículo de Ruth Simon y Jessica Silver-Greenber, exponiendo sus puntos de vista respecto a la pertinencia de comprar un inmueble. Comparto algunos datos contenidos en el documento.

2006 fue el punto más elevado en los precios inmobiliarios. Hoy el indicador de Standard & Poor Case-Shiller muestra los niveles más BAJOS que fueron 2002 – A nivel nacional -.

De acuerdo a Moody Analytics, el precio promedio de las casas es 20.9% menor que el promedio de los últimos 15 años y 12.5% debajo de los números del periodo 1989-2004.

El numero de de casas desocupadas en 2010 eran 15 millones, 3.1 millones por encima de lo normal, de acuerdo a John Burns Real Estate Consulting Inc.

Estas condiciones podrían no permanecer por mucho tiempo, en opinión de Moody’s Analytics el inventario de casas cuya venta se identifica como DISTRESSED  – En dificultad, forzado, angustiado – empezara a bajar en Otoño del 2013 – A nivel nacional -. En San Diego el inventario DISTRESSED, es reducido en cantidad y ubicación.

El inventario expresado en meses venta ha tendido a disminuir, especialmente en algunas áreas donde la recuperación se muestra más consistente.

Recordemos que el REAL ESTATE es un asunto Local. Cada ciudad tiene sus características.

Ejemplifico:

Aaron Galvin, Chief Executive of Luxury Living Chicago, que atiende a compradores con recursos para identificar edificios de departamentos para renta expresa que el índice que mide la opinión respecto a si la compra de un inmueble es una inversión segura cayó a 66% – Presente -contra 83% – 2006 – en esa región, su negocio ha crecido 30% comparado con 2010.

Se nota que los compradores están menos dispuestos a esperar el ABSOLUTO MOMENTO PERFECTO para comprar, toman las oportunidades y buscan comprar propiedades de calidad a precios ajustados por una nueva realidad. El mejor momento de comprar es cuando uno está listo para actuar.

Todo en la vida implica riesgo, las oportunidades ofrecen beneficios.

En mi opinión la posición geográfica estratégica, el clima, la economía diversificada, atractivos culturales y deportivos, entre otros, son factores que mantienen una demanda inmobiliaria constante. Extranjeros y Nacionales buscan invertir en esta Ciudad.

Dame la oportunidad de atender tu proyecto de inversión. Las oportunidades se dan en la medida de la capacidad para identificarlas y negociar en favor del comprador.

Manuel Muniz
Realtor
(619) 370-7473 Cell
(619) 209-5525 Direct
mmuniz@axiasd.com
www.tucasadesandiego.com

El presidente de la Reserva Federal dio conferencia de prensa para remover cualquier tipo de duda respecto a la decisión del Banco Central de tomar acciones para reforzar la insípida recuperación económica y combatir la baja tasa de inflación y la alta tasa de desempleo.

En su exposición, ratifica una tasa del 9.6%, producida por una contracción en la demanda económica derivada de la crisis financiera, más que factores estructurales como sería la incompatibilidad entre la capacitación de los trabajadores y las necesidades requeridas por los empleadores.

De manera general, la política de la FED juzga adecuado sostener una tasa controlada de inflación de 2% o un poco abajo; indicador que por los primeros ochos meses del 2010 es del 1.1%.

Para la mayoría de los Americanos, acciones adicionales implicaría entre otras, bajar aun más la tasa de crédito hipotecaria a 30 años. Esto afectaría a los ahorradores que verían reducidas las tasas de rendimiento sobre inversiones. La FED espera que haciendo más barato el crédito revolvente – A corto plazo -, se incentive a negocios y consumidores a pedir dinero prestado – Negocios – y gastar más – Consumidores -, cosa que eventualmente aliviara el problema de generación de empleos.

Capturar mayor información antes de tomar decisión alguna.

En que se traduce esto para la industria de Real Estate? Se prolonga el período de oportunidad para el comprador, momento de invertir en activo duro.

Como ubicar una oportunidad? Necesitas confiar en la capacidad de análisis de tu agente, su compromiso de poner el interés del cliente por encima de todo, ejercer al máximo su capacidad para negociar los mejores términos a favor del comprador.

Dame la oportunidad de atenderte.

Gracias anticipadas.

Fuente: New York Times Octubre 15, 2010.

Cel: 619 – 370 – 7473
Email: mmuniz@axiasd.com

Manuel Muniz
Realtor
(619) 370-7473 Cell
(619) 209-5525 Direct
mmuniz@axiasd.com
www.tucasadesandiego.com

Panorama inmobiliario para 2010

A partir de 2007 se vislumbran consecuencias del uso de programas de financiamiento orientados para personas con calificaciones de crédito NO PERFECTO. Conocidos como prestamos SUBPRIME donde el ingreso no se comprobaba y así era fácil ser sujeto aprobado para comprar un inmueble, inclusive sin dinero de enganche.

La crisis financiera derivada del sector inmobiliario tuvo efectos dramáticos para los inversionistas, bancos, desarrolladores, gobierno en general y por supuesto para compradores.

De aquí nace una OPORTUNIDAD de invertir en activos fijos a centavos por dólar. La zona sur y norte del condado fueron las más afectadas, pues eran zonas con producto nuevo que se desplazo un gran porcentaje con el uso de los prestamos arriba mencionados.

Los instrumentos de inversión convencionales dejaron de ser atractivos – alto riesgo , volatilidad, rendimiento casi nulo, etc – de tal suerte que individuos con liquidez comienzan a tomar posiciones de inversión.

Los motivos que tradicionalmente llevan a los extranjeros mexicanos a invertir en San Diego son entre otros: diversificar portafolio patrimonial, casa de vacación, casa de retiro, expectativa de plusvalía, usufructo vía uso o arrendamiento del inmueble, etc. El tema de inseguridad en México viene a detonar la demanda en un momento que los precios inmobiliarios se caen y es así que las ventas de 2008 y 2009 lo reflejan. Justo señalar que numerosos casos de Mexicanos planean  cambio de residencia permanente a San Diego, reinventando sus actividades empresariales o profesionales, buscando ofrecer bienes y servicios al creciente mercado latino y la genuina aspiración de ofrecer a su familia una mejor perspectiva de vida, en términos de oportunidades, calidad y tranquilidad.

Junto con los Mexicanos existen inversionistas Estadounidenses, Canadienses, Orientales, Europeos que aprovechan la debilidad del dólar frente a sus respectivas monedas para comprar barato. Americanos de la Costa Este, vienen a comprar en aras de tener un espacio en una ciudad con las cualidades de San Diego – Clima es muy importante – a precios baratos en relación a los precios de referencia de áreas como N.Y. – por señalar un ejemplo -. En 2009 Newsweek hizo una encuesta donde San Diego ocupo el segundo lugar: a donde le gustaría vivir al americano.

Es así que podemos anticipar una creciente demanda para una ciudad con los atributos de San Diego, economía diversificada, posición geográfica estratégica, clima envidiable, ambiente cultural, atracciones turísticas, equipos deportivos profesionales, etc.

2010 seguramente seguirá siendo atractivo para nacionales y extranjeros, los precios ya no están castigados como en 2008 – el nivel más bajo -, sin embargo siempre hay oportunidades. La astringencia crediticia y dificultad para obtener financiamientos para ciudadanos y nulo financiamiento para extranjeros por parte de la banca, son un factor importante para aquel que busca cambiar su posición de liquidez a propietario de un bien duro.

El inversionista requiere de un profesional que no solo conozca el idioma, en preciso que tenga capacidad de análisis para identificar la oportunidad, capacidad de negociación, experiencia en el nicho de mercado, irrestricto compromiso de proteger el interés del comprador por encima de cualquier otro y sin lugar a duda el ser atendido por un profesional bicultural. Tener capacidad para identificarse plenamente con la línea de pensamiento, forma de vida, idiosincrasia de nuestros connacionales.

Te agradezco la oportunidad de darte mis comentarios, espero te sean de utilidad y agradezco tomes un minuto para ver mi video clip Carta de Presentación.

Manuel Muniz
Realtor
(619) 370-7473 Cell
(619) 209-5525 Direct
mmuniz@axiasd.com
www.tucasadesandiego.com

Real Estate en San Diego Que pasó en el 2006?

Veamos cifras estadísticas de la actividad inmobiliaria en el condado de San Diego por el ejercicio 2006. Los medios de comunicación dia a dia forman opinión; en ocasiones revelan información que muestra una cara de la moneda. Resulta interesante mostrar con cifras oficiales lo sucedió.
En reiteradas ocasiones comentamos la importancia de contar con los servicios de un profesional que busque la mejor opción y defienda el interés de su cliente. Comprar por comprar es sencillo; sin embargo cuando se trata de invertir, se requiere tener información calificada, interpretarla en su justa dimensión, formular un plan integral y tomar decisiones con visión de largo plazo. Invertir en bienes raíces no es un negocio a corto plazo, nunca lo ha sido. San Diego sigue teniendo una demanda creciente por sus atributos como ciudad de economía pujante, con localización y clima que atrae al turista nacional e internacional.
El código postal 92037 La Jolla: los condominios tuvieron un incremento en su valor promedio de 9.6% y en su comportamiento global subió 11.8%.
El código postal 92122 University City, tuvo una baja en el precio promedio de vivienda independiente del 2%.
El código postal 91902 Bonita, el precio promedio de la vivienda subió 7.7%.
El código postal 92108 Mission Valley, el precio promedio de los condominios subió 2.9%
El código postal 92101 Downtown, el precio promedio de producto nuevo bajo en 19.2% y en el promedio global bajo 8.5%.
El código postal 92118 Coronado: los condominios subieron su precio promedio en 11.5%.
Efectivamente en general los precios promedios bajaron en el condado; veamos:
Ramona código postal 92065, menos 41.3%
Escondido código postal 92026, menos 49.1%
Point Loma código postal 92106, el precio promedio de la vivienda nueva bajo 53.5%
Alpine código postal 91901, la vivienda nueva bajo su precio promedio en un 47.5%.
Ubicación, Ubicación, Ubicación, sigue siendo la regla de oro para identificar donde invertir en materia de bienes raices.
Financiamiento a tasas muy atractivas, en el orden de 7%.
Permíteme diseñar un traje a tu medida, porque cada individuo tiene necesidades y proyectos particulares.
Fuente: 2006 Home Sales Old Republic Title Company. Karen Goldberg